Vuoi riscattare la casa in affitto? Oggi si chiama Rent to Buy

Riscattare la casa per la quale si paga da anni l’affitto… magari ad un prezzo super-conveniente! Chi di noi non ha mai pensato a quanto sarebbe vantaggioso farlo, magari ripensando a tutte le case popolari che, in passato, gli enti pubblici hanno dismesso consentendo agli inquilini di acquistarle a prezzi molto vantaggiosi?

Il Rent to Buy: di cosa si tratta?

rent to buy, la casaDa un po’ di tempo a questa parte si parla di Rent to Buy, una formula per l’acquisto della propria abitazione che, per certi aspetti, può ricordare il vecchio “riscatto” della casa popolare (che in certi casi era nel frattempo diventato un bene quasi di lusso). Ma in questo caso non abbiamo a che fare con gli enti pubblici, e le modalità sono diverse: come funziona questa formula, quali sono i vantaggi per l’acquirente, quali per il venditore? Ed i rischi cui si può andare incontro? Cerchiamo di fare chiarezza su una forma di compravendita che si è affacciata da poco tempo sul mercato e che è ancora poco nota al grande pubblico

Come funziona il rent to buy?

Innanzitutto questa formula è almeno in parte regolata dalla normativa, per la precisione dal cosiddetto “Decreto Sblocca Italia” del 2014. La presenza della formalizzazione di alcune regole fondamentali del gioco sicuramente può essere utile per un maggior successo di questa formula che possiamo definire innovativa, per lo meno se consideriamo le tradizionali modalità di compravendita immobiliare tra privati.

In pratica, la formula “rent to buy” consiste nella sottoscrizione contestuale di due accordi all’interno dello stesso contratto: affitto dell’immobile e preliminare di compravendita. Da una parte quindi viene regolamentato un affitto vero e proprio dell’immobile che un domani potrebbe essere acquistato dal conduttore. In genere il canone di affitto in questo caso è superiore a quello “di mercato”, ovvero quello che si pagherebbe se non ci fosse la seconda parte dell’accordo, il preliminare relativo alla futura compravendita. Dopo un periodo definito, infatti, l’affittuario può acquistare l’immobile: in questo caso una quota parte, definita anche qui nel contratto, degli importi versati come canone di affitto diventa un anticipo dell’importo da corrispondere per l’acquisto.

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Si noti che nel contratto “standard” rent to buy il conduttore (o “affittuario” che dir si voglia) non sarà obbligato all’acquisto al termine del periodo previsto dal contratto, ma con ogni probabilità non avrà modo di recuperare il maggior importo del canone corrisposto negli anni di locazione dell’appartamento, importo che, come abbiamo visto, è in genere superiore rispetto ai valori di mercato.

Un esempio di rent to buy

Vediamo un possibile esempio di contratto rent to buy.

Ipotizziamo che l’immobile possa essere affittato ad un canone di mercato di 800 euro/mese. In un ipotetico contratto rent to buy, il canone di affitto potrebbe essere più elevato, ad esempio 1.100 euro/mese. Il contratto potrebbe prevedere quindi che dopo 5 anni l’immobile possa essere acquistato ad un prezzo di 350.000 euro, e che una parte del canone di affitto corrisposto, ad esempio 400 euro/mese, vengano in tal caso consoderati anticipo sul prezzo di vendita.

Dopo 5 anni il conduttore potrà quindi acquistare l’immobile pagando la differenza tra il prezzo concordato (350.000 euro) e la quota parte già corrisposta (400 euro x 12 mesi X 5 anni = 24.000 euro)

Le garanzie del contratto rent to buy

Il contratto rent to buy viene trascritto, secondo la normativa, nei registri immobiliari, al fine di garantire il conduttore che l’immobile, all’atto dell’accquisto, sia libero da ipoteche o altro. Inoltre sono previste delle tutele anche nel caso di fallimento del venditore, se il rent to buy è applicato ad un immobile in costruzione

I vantaggi del rent to buy

rent to buy per l'acquisto della casaIl rent to buy può essere una modalità di compravendita immobiliare vantaggiosa sia per l’acquirente che per il venditore.

A prima vista, infatti, poter affittare un immobile e, al momento opportuno, trasformare gli affitti versati in un anticipo del prezzo di acquisto dell’immobile, sembra essere una soluzione ideale. Come abbiamo visto, il rent to buy non funziona precisamente in questo modo: il canone di affitto sarà in genere superiore, e non tutto l’importo versato potrà essere convertito in quota parte del prezzo di vendita (già versato, quindi).

Può tuttavia essere un modo per poter iniziare a godere del bene che in futuro diventerà la propria abitazione, ritardando la spesa o l’apertura di un mutuo. Può essere quindi una valida soluzione, ad esempio, pe rridurre l’importo da corrispondere in futuro se non si ha la possibilità o la volontà di aprire un mutuo

Per il venditore, può essere invece un modo per aumentare le probabiità di trovare un acquirente, soprattutto in un periodo in cui il mercato immobiliare non è particolarmente frizzante.

Per tutti, è bene studiare bene le clausole, magari facendosi aiutare da un professionista per evitare sorprese su una tipologia contrattuale non molto nota e che sta prendendo piede solo in questi anni

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