L’eterno dilemma della scelta tra un mutuo a tasso fisso o variabile è tema ben noto, anche agli stessi istituti bancari che, nel corso del tempo, hanno pensato di proporre alla propria clientela delle soluzioni “ibride”, con alterne fortune.

Tra questa forse la più nota è la soluzione del tasso variabile con cap. Se non si sa bene cosa scegliere potrebbe sembrare la soluzione ideale, ma è veramente così? Quali sono i vantaggi e gli svantaggi di questa formula?

Vedremo che, come sempre, molto dipende dal profilo e dall’attitudine al rischio del singolo.

Come funziona il mutuo a tasso variabile col cap

Il funzionamento, i vantaggi e gli svantaggi dei mutui a tasso fisso e variabile dovrebbero essere noti:

  • Il mutuo a tasso fisso ha un valore del tasso di interesse applicato, e quindi della rata, costante per tutta la durata del mutuo. Il valore del tasso applicato è dato in genere dallEurirs in vigore al momento della stipula sommato ad uno “spread” definito dall’istituto bancario a cui ci si rivolge.
  • L’interesse del mutuo a tasso variabile è dato in genere dalla somma di un altro indicatore, l’Euribor, e di uno spread definito dalla banca. Questo valore è variabile per tutta la durata del mutuo e, di conseguenza, la rata può salire o scendere di importo, anche in maniera consistente
  • Per un mutuo a tasso fisso, a fronte del vantaggio della sicurezza della rata costante, il tasso applicato è in genere più alto di quello variabile, quando viene sottoscritto il mutuo. Questo divario può poi evidentemente aumentare o diminuire, fino anche ad invertirsi. Viceversa il tasso variabile è più rischioso ma consente di risparmiare, almeno in fase iniziale.

Il mutuo a tasso variabile con capIl mutuo variabile con cap ha un meccanismo di funzionamento simile al tasso variabile, con indicizzazione all’Euribor,  cui va sommato lo spread applicato dalla banca. Il tasso finale (Euribor+spread) non può però superare un valore limite, definito in fase di stipula.

La “tranquillità” fornita dal cap viene però pagata dal consumatore: lo spread applicato dalla banca è infatti superiore a quello del mutuo a tasso variabile, anche se in genere risulta inferiore a quello del mutuo a tasso fisso.

Un esempio pratico

Ipotizziamo una situazione di mercato in cui l’Euribor 1M si trovi ad un valore di 0,5%.

Il mutuo a tasso variabile con cap potrebbe essere definito in questo modo:

-tasso variabile pari a Euribor 1M + spread 1,5%

-cap pari al 4,0 %

In pratica quindi in partenza il mutuo sarà soggetto ad un interesse pari al 2,0%. Successivamente si comporterà come un mutuo a tasso variabile, con l’interesse che potrà salire o scendere in base all’andamento dell’Euribor, ma non potrà mai superare il valore del 4%. Nel caso in cui la somma di Euribor 1M + spread fosse superiore a questa soglia, infatti, verrebbe comunque applicato un tasso di interesse pari al cap., ovvero il 4%.

Il mutuo variabile con cap conviene?

Per valutare un mutuo variabile col cap nel confronto tra diversi istituti bancari bisogna quindi tener conto sia dello spread applicato dalla banca che del valore del cap.

Ma se invece volessimo confrontarlo con i  mutui a tasso fisso o variabile?Mutuo a tasso variabile con cap

  • Un primo elemento da tenere in conto è la durata del mutuo: un mutuo a 10 anni ci consente di avere approcci più rischiosi rispetto ai 25 o 30 anni. Le probabilità che l’Euribor assuma valori così alti da “innescare” la protezione del cap sono diverse
  • Se confrontiamo questo tipo di mutui con un tasso variabile, dobbiamo valutare se sia troppo grande la forbice tra il cap ed il valore di partenza dell’interesse di un mutuo a tasso variabile particolarmente conveniente. Nell’esempio di prima, supponiamo che sul mercato esistano prodotti a tasso variabile con spread pari allo 0,7%. Con L’Euribor all0 0,5%, un mutuo variabile avrebbe quindi un interesse di partenza pari all’1,2%. Il valore del 4% di interesse (pari al cap dell’altro mutuo) verrebbe raggiunto solo in caso di un aumento dell’Euribor di 2,8 punti. E’ uno scenario plausibile nel tempo corrispondente alla durata del nostro mutuo? Quanto stiamo pagando questa copertura? Meglio se facciamo una simulazione e vediamo la differenza tra le rate di partenza nei due casi
  • Se invece facciamo un confronto col mutuo a tasso fisso, dovremmo valutare per quest’ultimo i tassi di interesse proposti dalle banche sul mercato. Supponiamo, sempre restando nell’esempio di prima, che i mutui a tasso fisso prevedano interessi prossimi al 2,5%. Abbiamo visto che Il nostro variabile col cap partirebbe con un interesse dell’1,2%, quindi inizialmente la rata sarebbe ovviamente più bassa. Con un incremento dell’1,3% dell’ Euribor il tasso del variabile con cap raggiungerebbe quota 2,5%, pari all’interesse dei mutui a tasso fisso presenti sul mercato. In caso di ulteriori aumenti dell’Euribor il fisso inizierebbe ad essere più conveniente del variabile col cap. Anche in questo caso quindi è consigliabile fare una simulazione e vedere quanto risparmiamo sulla rata in fase iniziale col variabile col cap: in questo caso infatti abbiamo visto che ci sarebbe un risparmio iniziale, rispetto al fisso, che pagheremmo però in termini di minori coperture in caso di aumento dei tassi (cap superiore al tasso fisso).

Conclusioni

Il mutuo variabile con cap è una formula molto appetibile, ma necessita forse di un supplemento di analisi in fase di scelta, soprattutto da parte di chi vuole un prodotto migliore da un punto di vista finanziario.

La valutazione dipende anche dalle proprie attitudini: chi ha una scarsa propensione al rischio preferisce pagare di più per avere una tranquillità futura, e propende quindi per il fisso o per il variabile col cap.

Infine anche le condizioni di mercato possono influire nella nostra valutazione, ad esempio se si prevede una salita o una discesa dei tassi nel medio termine.